Taşınmaz Ticareti Yönetmeliğine baktığımız zaman, bizim
Coldwell Banker Türkiye olarak 7 yıldır uyguladığımız, Coldwell Banker
Global'in 115 yıldır Dünya'da uyguladığı standartların, sistemin,
kuralların, şartların ve koşulların aslında yeni Revizyon yönetmeliğimizle
beraber Türkiye'de resmileştiğini ve yasalaştığını görüyoruz, bizim olaya
bakışımız bu. Şimdi bazı deyimler var, değişen deyimler var, gelişen
deyimler var bunları sizinle paylaşmak istiyorum.
1. Sorumlu Emlak Danışmanı;
Bizim ofislerimizde görev yapan kendi adına bu işi tacir olarak veya
tüzel kişiliğin yetkili ortağı olarak yapan arkadaşlarımızın bundan sonra
yasal olarak deyimi, tanımı Sorumlu Emlak Danışmanı.
Sorumlu Emlak Danışmanı olabilmek için Seviye 5 Belgesi almamız
gerekiyor, MYK Belgesi almamız gerekiyor, mutlaka vergi kaydımızın
olması gerekiyor bu 2 türlü oluyor; Tacir dediğimiz, Esnaf Odalarından
aldığımız kayıt olabilir, bireysel olarak vergi levhamız olabilir veya
limited şirketinin, anonim şirketinin ortağı ve oranın yetkilisi olarak da
bunu alabilirsiniz.
Bunun ile beraber eğer tacir ise oda kaydının mutlaka olması gerekiyor.
Burada 100 saatlik eğitim şartı getirildi. 05.06.2018'den sonra oda kaydı
yaptırıp MYK 5 Belgesi alan ve vergi kaydı olan kişilerinde 100 saatlik
online de olsa bir eğitim almaları gerekecek ve bu eğitimin de tarihi
31.12.2021 yani önümüzde neredeyse 14 aylık bir süre var ve bu süre
içinde eğitimin tamamlanamsı gerekiyor.
Yine Emlak Danışmanı deyimi geldi sektöre; Emlak Danışmanı da
Seviye 4 Belgesi olan ve bir işletmede sigortalı olarak çalışan
gayrimenkul danışmanlarının ünvanı olacak. 31.03.2021'ye kadar
Seviye 5 Belgesi alabilirler ama o tarihten sonra Seviye 4 Belgelerinin
olması gerekiyor ve 100 saat eğitim almış olmaları gerekiyor.
Şimdi işletme dediğimiz bizim aslında ofislerimizin, ofis dediğimiz tabirin
yönetmelikte ki karşılığı; Bir işletmenin Yetki Belgesi alabilmesi için
mutlaka Seviye 5 Belgesine sahip, Sorumlu Emlak Danışmanı Ünvanını
alabilecek birinin orada yetkili olması gerekiyor. Minimum 20m2 olması
gereikiyor ofislerin ve orada çalışan danışman başına 5m2 ilave
büyüklük şartı getiriliyor.
Sorumlu Emlak Danışmanın lise mezunu ise 12 ay, üniversite mezunu
ise 6 ay bu işi yapmış olma şartı var yani bundan sonra Sorumlu Emlak
Danışmanı olmak için bir süre yok eğer Gayrimenkul Danışmanı
olacaksanız Vergi Levhanız, Oda Kaydınız, Seviye 5 Belgeniz ve 100
saatlik eğitiminiz olduğu zaman Sorumlu Emlak Danışmanı
oluyorsunuz. 6 ay Emlak Danışmanlığı yapmadığınızda üniversite
mezunu iseniz veya 1 yıl Emlak Danışmanlığı yapmadığınızda
işletmede Sorumlu Emlak Danışmanı olamıyorusnuz dolayısıyla bundan
sonra bu işi yapanlar bundan sonra ofis açabilecek, işletme sahibi
olabilecek.
Bu işletmenin yani ofisin ikametgah olarak kullanılmaması gerekiyor,
burada başka bir ticari faaliyetin olmaması gerekiyor. Eğer
05.06.2018'den önce sizin işletmeniz var ise bu m2 şartından muaf
olacak. Bir de buranın ruhsatlarını bundan sonrasında belediyeler
verecek yani belediyeden ruhsat almanız gerekiyor ki Ticaret
Bakanlığına başvuruda bulunabilesiniz.
Sözleşmeli İşletme;
Bizim aslında ofislerimizde bağımsız müteahhit sözleşmesi ile kendi
işini yapan, girişimci gayrimenkul danışmanlarımızın adı yönetmelikte
Sözleşmeli İşletme oluyor. Burada Sorumlu Emlak Danışmanı statüsüne
sahip kişinin ofis ile sözleşme imzalaması gerekiyor. Çok önemli bir
durum var, önceden gayrimenkul danışmanlarımız kendi
ikametgahlarında veya başka bir yerde şirket açabiliyorlardı ve
Bağımsız Müteahhit Sözleşmesi ile ofislerimizde çalışabiliyorlardı,
bundan sonra yetki belgesi verilmiş işletmeler ile aynı adreste sadece
bu işi yapabilicekler yani dolayısıyla 31.03.2021 tarihine kadar mutlaka
adreslerini bağlı bulundukları ofise yani işletmeye taşımak zorundalar.
Burada bir tecrübe şartı yok. Her ofisle alt kira sözleşmesi imzalayarak,
ofisin danışmanla imzalayacağı alt kira sözleşmesi ile de orada sıfırdan
da başlayabilirler. Eğer taşınacaklar ise bir alt kira sözleşmesi ile bunu
yapabilir durumdalar.
Sözleşmeli İşletme yani gayrimenkul danışmanı birden fazla işletmede
yani ofiste faaliyet gösteremez. Yalnızca bir yerde faaliyet gösterebilir
yani siz aynı anda hem kartaldaki bir ofiste hem de beylikdüzündeki bir
ofiste faaliyet gösteremiyorsunuz. Bu da revizyon sözleşme yönetmeliği
21-2 maddesinde net olarak belirleniyor.
Sorumlu Emlak Danışmanı dediğimiz yani işletmede yetkili kişi ise
birden çok işletmenin yetkilisi olabilir yani sizin bir anonim şirketiniz var,
orada yetkilisiniz, anonim şirketinizin işletme olarak yetki belgesini
aldınız. Şubeleriniz var 4-5-6 şubede aynı anda oranın yetkilisi olarak
faaliyette bulunabiliyorsunuz.
Şimdi burada çok önemli bir şey var o da şu, baktığımız zaman 1 yıl
içerisinde bir hata yaptığınızda yani yönetmeliğe yanlış fiyat verdiniz,
yeri yanlış yazdınız, m2 yanlış veya buna benzer bir hata yaptığınızda
10 gün içerisinde Ticaret Bakanlığı bunu düzeltmenizi istiyor. Eğer bunu
düzeltmezseniz ve aynı hatayı yıl içerisinde birden fazla yaparsanız
hem ceza kesilecek bundan sonra hem de işletmenin yetki belgesi ve
sizin Sorumlu Emlak Danışmanı olarak yetki belgeniz 1 yıl süre ile iptal
oluyor ve 1 yıldan önce yetki belgesi alma şansınız ortadan kalkıyor.
Bu bazılarına göre çok ağır bir yaptırım ama bence olması gereken bir
yaptırım.
Ben Amerika'da, New York'ta bir emlak danışmanına bir gayrimenkul
bakmıştık ve kaç m2 diye sorduğumda 67m2 demişti. Ben de "Neden
65m2 veya 70m2 demiyorsun?" diye sorduğumda, "Bizim her şeyi net,
rakamı küsuratı ile verme sorumluluğumuz var eğer bu olmazsa yetki
belgemiz iptal olur." demişti. Ben de bu ülkemize ne zaman gelir diye
düşünmüştüm, şu anda artık bu bizim ülkemizde de uygulanır hale
gelmiş durumda.
İşletme veya Sözleşmeli İşletme dışında müşteriler yani satıcılar
kendilerine ait mülkün dışında bir ilan veremeyecekler yani bundan
sonra sahibinden, hürriyet emlak, zingat bu ilan sitelerinde veya başka
platformlarda amcasının, abisinin, dayısının, teyzesinin veya tanıdığı bir
şirketin ilanını bu işi yapmayan hiç kimse veremeyecek. Dolayısıyla
satıcılar ya kendi mülklerinin yani kendi adlarına tapusu olan, temsili
yetkikli oldukları şirketin kendi adlarına ilanlarını verecekler veya vekalet
verdikleri kişiler verecek ya da bundan sonra bu ilanları emlak ofisleri
vasıtası ile vericekler.
Kimse yetkilendirilmemiş olduğu portföyü bundan sonra
pazarlayamayacak 14-c maddesine göre ve hiçbir emlakcı yetkisi
olmadığı portföye hiçbir platformda ilan veremeyecek. Eğer bu olursa,
şikayet olduğunda hem ceza gelecek hem de bunu tekrarladığı zaman
yetki belgesi iptal olacak. Dolayısıyla bundan sonra sadece emlak işi
yapanlar kendilerinin yetkili oldukları portföyleri pazarlayacak. Bir
salonun içerisinden bir fotoğraf koyup normalde 800 bin lira satılması
düşünülen bir yere 600 bin liraya kimse ilan veremeyecek, oranın
yetkilisi ise sadece orayı pazarlayabilecek. Bu devrim niteliğinde bir
karar, bu bizim yıllardır uyguladığımız, yıllardır üstünde durduğumuz tek
yetki ile çalışma işini legalleştirdiğimiz ve zorunlu hale getirmiş olacak.
Bu bizim için çok önemli bir gelişme.
Yanıltıcı ilan veren işletme veya sözleşmeli işletme ceza kesilecek
devamında da yetki belgeleri iptal edilecek.
Tapu, Vergi Dairesi, Belediyeler, Resmi Dairelerden bundan sonra
gayrimenkul danışmanlarımız veya brokerlarımız ofislerimiz veya
sözleşmeli işletmeler belge temin edebilecek, orada araştırma
yapabilecek bu da daha önce olmayan ve şu an yasalaşan çok değerli
bir bizim için öncelik.
Sözleşme süresinde daha önceki yönetmelikte 5 Haziran'da 90 günlük
süre vardı kiralık ve satılıklarda şu anda bu süre kalktı. Satıcı ile
yetkilendirme sözleşmesinde, satıcı ve gayrimenkul danışmanının ofisi
karar vereceği süre ne ise o kadar sürede portföyün pazarlanması
mümkün olacak. Bu özellikle büyük çaplı portföylerde, ticari
portföylerde, endüstriyel portföylerde, luxury portföylerde çok büyük
sorundu şu an bu da ortadan kalkmış oldu.
Yer gösterme belgesinde daha önceki yönetmelikte bir tane portföy
yazılabiliyordu ve her portföy için ayrı yer gösterme belgesi
düzenlenmek zorundaydı.
Yeni yönetmelikle beraber birden fazla portföy yazabileceğiz yer
gösterme belgesine ama her gösterdiğimiz yerin yanına ayrıca imza
attırmak zorundayız bu da bizim için çok önemli bir kolaylık.
Portföyün nerede olduğu hepsi için belirtilecek. İlan siteleri buna göre
yeniden dizayn edilmek zorunda ve yanlış beyan, yanıltıcı beyan
olmaması adına da her portföyün haritadaki yeri belirtilecek bu da bizim
zaten yıllardır uyguladığımız bir şeydi. Artık tüm sektör bu şekilde
çalışmak zorunda yani sizin bu işi yapanların bundan sonra fake ilan
dediğimiz, olmayan bir ilanı verme şansları yok. Kendilerine ait
olmayan, kendi yetkilerinde olmayan bir ilanıda artık verme şansları yok
çünkü haritada her şey belli olacak. Bu da bizim için özellikle kurumsal
gayrimenkul sektörü için bence çok önemli bir merhale ve gelişme.
Yine önemli bir madde var yeni yönetmelikte 15-2d maddesinde
sözleşmenin gereyi gibi ifa edilmemesi veya satıcının vazgeçmesi
durumunda satıcı ve alıcıdan alınacak toplam hizmet bedelini satıcı
ödemek durumunda.
Bu ne demek?
850 bin liraya bir yetki aldınız. Sizin sözleşme süresi içerisinde 850 bin
liraya alıcınız geldiğinde dahi satıcı vazgeçerse eğer satmaktan, fiyat
yükseltmek isterse size hizmet bedelinizi ödemek zorunda ya o evi 850
bin liraya satacak ya da sizin alıcıdan da alacağınız bedeli de
kaybediyorsunuz sonuçta 104 KDV'ye kadar olan bölümü ödemek
durumunda. Bu daha önce çok zor oluyordu yani sözleşmeniz var, yetki
verilmiş, satıcı alıcınız olduğu halde satmaktan vazgeçiyor veya fiyat
yükseltiyor siz aslında onun sözleşmeyle size verdiği işi tamamlamış
oluyorsunuz. Sözleşmedeki iş oraya 850 bin liraya alıcı bulma ve orayı
satma işi, siz sözünüzde durup oraya 850 bin liraya alıcı bulup
satacağınız halde satıcı vazgeçiyordu ve çok büyük bir yaptırımı
olmuyordu. Ama bu maddeyle beraber artık yetki zaten vermek
zorunda, bir emlakcıyla çalışacaksa satıcı yetki vermeden çalışamıyor,
bir kişiye yetki vererek çalışabiliyor dolayısıyla burada verdiği rakama
eğer sözleşmeli işletme yani gayrimenkul danışmanı veya broker bir
alıcı bulduğunda satmıyorsa bizim bedelimizi ödemek durumunda
bundan sonraki dönemde.
Burada çok önemli bir şey var bazı durumlarda özellikle Türkiye'de net
olmayan bazı şeyler var. Net m2 var mesela, bu net m2 acaba bizim
içten içe süpürge alanı dediğimiz alan mıdır? Duvarların dahil olduğu
alan mıdır? Balkon bunun içinde midir? Dışında mıdır? Brüt m2 derken
asansör boşluğu mu bunun içindedir? Balkon alanları mı bunun
içindedir? Kapalı otopark bunun içinde midir? Açık otopark, açık alan,
yeşil alan içinde midir? Kadük durum var.
Yan yana iki projeye gidiyorsunuz, ikisinin de net m2'si 120m2 iken
neredeyse otopark alanları, açık alanaları, park alanları aynı olduğu
halde birisi 160m2 brüt diyor, birisi 190m2 brüt diyor. Dolayısıyla siz her
bir yandan sorumlu olacağınız için mutlaka gayrimenkulun özelliklerinin
yazdığı bir checklist oluşturmamız gerekiyor ve bu checklistdeki
beyanların satıcıya ait olduğunu, bunun sorumluluğununda satıcıda
olduğunu imza altına almamız gerekiyor ki yarın yanlış beyanla ilgili
alıcıdan, satıcıdan kaynaklanan bir sorunla karşılaşmayalım. Burada da
sorumluluk sizde olacak eğer bir imza almadıysanız dolayısıyla
yetkilendirme sözleşmesinde mutlaka her şeyi yazmamız lazım, tüm
özellikleri yazmamız lazım. Bu sorumluluğun da satıcıda olduğunu
imzalatmamız gerekiyor.
Arabulucuk geliyor, tahkim geliyor daha sonrasında mahkemeye
gideceğiz. Bizde mahkeme süreçleri çok uzuyordu 2-3 yılı bulan
mahkeme süreçleri oluyordu. Bundan sonra artık arabuluculuğa
gideceğiz ilk önce, arabuluculukta çözemezsek işimizi tahkime
gideceğiz, tüketici hakem heyetlerine gideceğiz ve ondan sonra tüketici
mahekmelerine başvuracağız bu da yapacağımız işi eğer bizden
kaynaklanmayan bir sorunla cayma akçesi, satış sözleşmesinden
vazgeçme, yer gösterme formu olduğu halde satışı bizi devre dışı
bırakarak yapma veya satıcı ile yetkilendirme sözleşmemiz olduğu
halde bizi devre dışı bırakma olduğunda çok daha hızlı sonuç alacağız
ve çok daha hızlı bir şekilde hak ettiysek eğer hizmet bedelimize
kavuşmuş olacağız.
Hizmet Ortaklığı Sözleşmesi geliyor, ortak hizmet sözleşmesi.
Bundan sonra bizim partnership, cooperation dediğimiz ortak çalışmada
bu yönetmelikle resmileşiyor.
Biz portföyün yetkisini aldığımız zaman o portföyü pazarladığımız
arkadaşların eğer alıcıları varsa burada alıcıdan kimin ne alacağı,
satıcıdan kimin ne alacağı, alıcının kim olduğu, satıcının kim olduğu,
alıcıyı kimin temsil ettiği, satıcıyı kimin temsil ettiği artık yazılı hale
gelecek ve biz portföylerimizi paylaştığımızda başka bu işe ortak
yapacağımız arkadaşların eğer müşterileri varsa iki tarafı da garanti
altına alacak bir resmi düzenleme, yazılı düzenleme bu yönetmelikle
beraber gelmiş oldu.
Çok önemli bir şey daha var 19-1 maddesinde bugüne kadarki
yönetmelikte bu yoktu, bundan sonra tüm yazışmalarımızı elektronik
ortamda yapsak dahi bu artık kanıt niteliği taşıyor. Dolayısıyla bizlerin
yetkilendirme sözleşmesinde, yer gösterme belgesinde mutlaka
alıcılarımızın veya satıcılarımızın e-posta adreslerini resmi e-posta
adresleri olarak yazmamız gerekiyor. Bundan sonra, bunu yazdıktan
sonra ve onlar bunu imzaladıktan sonra onlarla iletişimimizi e-mail
üzerinden de yapsak bu artık kanıt olarak sunuluyor. Daha önce de bu
sunulabiliyordu ama bayağı bir sıkıntı çekiyorduk. O benim resmi mail
adresim değil, onu ben açmadım, başkası açmıştı gibi şeyler
olabiliyordu şu anda bu ortadan kalktı ve elektronik ortamdaki
yazışmalarda kanıt olarak sunuldu.
Bu gelecekte işin tamamen belki de kağıttan kurtarılıp elektroniğe
aktarılabilmesi için de çok değerli ve önemli bir gelişme olarak
görüyorum.
Hizmet bedeli, biz daha önce %3 satıcı, %3 alıcı, %6 KDV olarak
uyguluyorduk. 5 Haziran'da ki yönetmelikte ilave hizmet bedeli olarak
ilave verilecek herkesin yapmadığı ve bizim ilave verdiğimiz şeyler için
ilave bedel alabileceğimiz maddeler vardı ve biraz daha esnekti ama
yeni yönetmelikle beraber baktığımız zaman 20-1, 20-2, 20-3 ve 20-6
maddelerinde net bir şekilde artık çiziliyor. Her ne ad altında olursa
olsun satış işleminde %4 KDV'yi, kiralama işleminde bir kira KDV'yi
alacağamız hizmet bedelini geçemeyecek.
Bu maalesef bizim için handikaplı bir şey, üst sınır konulması çok
handikaplı bir şey, ticarete aykırı bir şey ama yapabileceğimiz bir şey
yok, bundan sonra bu artık bir zorunluluk. İnşallah bunu arttırma ile ilgili,
bunun değimesi ile ilgili belki mücadele etmeye, belki müracaat etmeye
devam edeceğiz ama bundan sonra en azından bu değişinceye kadar
bizler bunu uygulamak zorundayız.
Cayma Akçe Satış Sözleşmesi düzenlenmesi ile bizim baktığımız
zaman 20-4 maddesi bizim artık işimiz bitiyor. Orada tapu olmasa da iki
taraf bu sözleşmeyi düzenledikten sonra vazgeçse dahi biz hizmet
bedeline hak kazanır hale geldik.
Burada bir handikap da şuydu, biliyorsunuz Türkiye'de gerçek bedel ile
rayiç bedeli ayrı olabiliyor. 1 milyon liraya bir yeri sattık, oranın
belediyede gösterilen bedeli 400 olabiliyor ve handikap yaşadığımız
zaman bize 400 üzerinden mahkemeler hizmet bedeli verebiliyordu. Bu
yönetmelikle beraber Cayma Akçeli Satış Sözleşmesinde yazan bedel
üzerinden biz hizmet bedeli alacağız. Tapuda gösterilen bedelin
sorumluluğu da bizden çıkmış oluyor, alıcı ve satıcının sorumluluğunda
oluyor. Bu da bizim için çok önemli bir madde diye düşünüyorum.
Eğer devre dışı bırakılırsak satıcı veya alıcı hizmet bedelini öder. Yani
Cayma Akçeli Satış Sözleşmesi düzenlediniz veya yetkilendirme
sözleşmeniz var veya alıcı yer gösterme belgeniz var. 20-8 maddesine
göre iki kişiden birisi satıcı veya alıcı sizi devre dışı bırakıp orayı alırsa
iki tarafın da hizmet bedelini, toplam hizmet bedelini ödemek zorunda.
Bu da artık netleşmiş bizim yıllardır uyguladığımız artık tüm sektöründe
uygulamakla mükellef olduğu, satıcının ve alıcınında kural olarak
uymakla mükellef olduğu yazılı yasal bir halde gelmiş oldu.
Yetki belgesi iptal edilse dahi, yetki belgesi iptal edildiği zamandan önce
verilen hizmetlerde eğer bir satış olursa, yetki belgesi iptal olan
gayrimenkul danışmanı ve ofis hizmet bedelini almaya hak kazanıyor bu
da 20-9 maddesi. Burada önemli bir şey daha var, işletme dediğimiz
ofisin yetki belgesi iptal edilirse ofiste çalışan danışmanların da yani
sözleşmeli işletmelerin de yetki belgesi maalesef iptal ediliyor. Bir
önceki durumda ofiste çalışan danışmanların yaptığı hatanın
tamamından ofis sorumlu oluyordu ama şu yeni yönetmelikte danışman
yani sözleşmeli işletme bir hata yaptığında ceza alıyor, ofisin orda
hatası var ise ofiste ceza alıyor yoksa işletmenin yaptığı hatadan dolayı
ofis suçlu değilse işletme yani ofisin burada yükümlülüğü çok fazla yok.
31.03.2021 tarihine kadar belgesi olan yani MYK belgesi olan. Vergi
Levhası olan, Oda Kaydı olan tüm danışman arkadaşlarımızın
başvurması gerekiyor. Tüm ofislerin, tüm emlak ofislerinin başvurması
gerekiyor. Bu yönetmelik artık uygulanacak, bunun kaçarı yok, bu artık
son hali ve olabilecek gerçekten en iyi haliyle Türkiye gayrimenkul
sektörü standartlara, kurallara kavuşmuş oluyor. Hepimizin bunun
arkasında durmamız lazım. Hepimizin bunu ben yaptım, bu tarafını ben
yapmadım, iyi olan bende, kötü olan bende demeden hepimizin bu
sektörün itibarı için, bu sektörün geleceği için, kendi geleceğimiz için
buna sahip çıkmamız gerekiyor.
Bizim, şöyle söyleyeyim Coldwell Banker Türkiye olarak belki de 7 yıldır
eksiksiz bir şekilde uyguladığımız her şeyi burada madde madde artık
tüm sektör tarafından bizim işletim sistemimiz Türkiye'nin resmi işletim
sistemi haline gelmiş durumda.
Coldwell Banker kural ve standartlarımız tüm emlak işletmelerinde
bunda sonra uygulamak zorunda.
Coldwell Banker etik değerleri, sektörün etik değerleri haline gelmiş
durumda.
Kimse bundan sonra yetki almadığı, yetki sözleşmesi olmayan portföyü
pazarlayamacak, ilan giremeyecek ve bu portföylerle ilgili işlem
yapamayacak.
Müşteri bundan sonrası için en iyisini tercih edecek. Çünkü bir emlak
işletmesiyle çalışmak zorunda ve biz şunu düşünüyoruz; Önümüzdeki
dönem kurumsal emlak sektörü çok gelişecek. Müşteri en iyisi kim ise
onu tercih edecek.
Biz bugüne kadar yıllık yaklaşık 12 bin işlemde olduk, 7. yılımıza
rağmen.
Yıllık yaklaşık olarak 7 bin işlemde kiralama yaptık ve müşteriler en
iyisinin Coldwell Banker olduğunu bize defalarca kez söylediler, ilettiler
ve bizimle çalışmaya her geçen dönem artarak devam ediyorlar.
Daha iyi danışman için, daha çok portföy için, daha fazla kazanç için
sizleri de Coldwell Banker Türkiye'de gayrimenkul danışmanı olmaya,
sizleri de Coldwell Banker Türkiye'de ofis açmaya davet ediyoruz.
Hepinize çok teşekkür ediyoruz.
