TÜRKİYE’DE OFİS – PLAZA

23 Mart 2022

Plazalar nedir?

Plaza kelime anlamı olarak; çalışma alanı için ayrılmış geniş alanlardır. Türkçe'de karşılığı iş merkezidir. İspanyolca kökenli bir sözcüktür. Plazalar çok katlı binalarda, birçok prestijli firmayı bir arada barındıran konforlu, şık ve gösterişli yapılardır. Plaza ofis, kişilere ya da kurumlara, gerek görünümüyle gerekse konumuyla göz dolduran prestijli mekanlar sunar. Şirketlere değer kazandırmada oldukça etkilidir. Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar. 

A Sınıfı Ofis Binaları: 

İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır. 

B Sınıfı Ofis Binaları: 

A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır. İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler.İstanbul’un MİA’sı, Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar. Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Kağıthane, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar. 

MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Ataşehir, Altunizade, Kavacık, Kartal, Maltepe ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır. 

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI  

MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş- Balmumcu]: MİA’da yer alan Maslak A sınıfı ofis stoku 2021 üçüncü çeyrekte büyüdü. Bu büyüme ile birlikte MİA’nın stok payı %33 olarak kaydedildi. 

MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Avrupa’nın stok payı 2021 yılının üçüncü çeyrek döneminde %18 seviyesindeydi. 

MİA Dışı-Asya 2021 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya’nın stok payı %23 oldu. 

2021 üçüncü çeyrek sonu itibariyle ulaşılan stok büyüklüğüne göre, İstanbul Ofis Pazarı’nda, Havaalanı Bölgesi 930.000 m2’nin üzerindeki ofis alanıyla en büyük ofis bölgesiydi. Bu çeyrekteki büyümeyle 785.000 m2’nin üzerine çıkan stoku ile Maslak, pazardaki ikinci büyük alanlı ofis bölgesi oldu. Levent 690.000 m2 ofis alanıyla MİA’daki ikinci, İstanbul’daki üçüncü büyük ofis alanına sahip bölge olarak tespit edildi.

MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2020 dördüncü çeyrekle 2021 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde durağan seyretti. 2020 dördüncü çeyrekte kira ortalaması 15,6 ABD Doları /m2 /ay seviyesindeyken 2021 yılı birinci çeyrekte 15,2 ABD Doları /m2 /ay oldu. Takip eden çeyreklerde bu seviyesinde sabit olan MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 üçüncü çeyrek dönemde 15,3 ABD Doları /m2 /ay olarak hesaplandı. 

MİA Dışı-Avrupa’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasının son dört çeyrek dönem boyunca 10-10,5 ABD Doları /m2 /ay düzeyinde olduğu görüldü. Kira ortalaması, 2020 dördüncü çeyrekte 10,5 ABD Doları /m2/ay olarak belirlendi. 2021 yılı başında 10 ABD Doları /m2 /ay seviyesine gerileyen MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, üçüncü 15$ çeyrek dönemde 10,3 ABD Doları /m2 /ay oldu.

2020 dördüncü çeyrekle 2021 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalamasında düşüş yaşandı. Kira ortalaması 2020 dördüncü çeyrekte 11,5 ABD Doları /m2 /ay seviyesindeydi. Takip eden çeyreklerde belirgin olmayan şekilde gerileyen MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2021 üçüncü çeyrekte 10,8 ABD Doları /m2 /ay olarak tespit edildi. 

MİA B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2020 dördüncü çeyrekle 2021 üçüncü çeyrek arasındaki dönemi durağan geçirdi. Kira ortalaması 2020 dördüncü çeyrek dönemde 7,2 ABD Doları /m2 /ay iken, 2021 yılı başında 6,8 ABD Doları /m2 /ay olarak belirlendi. Sonraki iki çeyrekte bu seviyesini koruyan MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 üçüncü çeyrekte 7 ABD Doları /m2 /ay oldu. 

MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması son dört çeyrek dönem boyunca hafif dalgalı bir seyirdeydi. 2020 dördüncü çeyrekte 7,2 ABD Doları /m2 /ay düzeyindeyken takip eden iki çeyrekte yükseldi. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2021 üçüncü çeyrekte 7,1 ABD Doları /m2 /ay’a geriledi.

Son dört çeyrek dönem boyunca MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması belirgin olmayan şekilde düştü. Kira ortalaması 2020 dördüncü çeyrekte 7,6 ABD Doları /m2 /ay olarak tespit edildi. 2021 yılında düşme eğilimine giren MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2021 üçüncü çeyrekte 6,7 ABD Doları /m2 /ay olarak kaydedildi. 

İstanbul Uluslararası Finans Merkezi (İFM)

İFM'den yapılan açıklamaya göre, İFM projesinin 2022 yılı ortasında faaliyete geçmesi planlanıyor. Proje, 15 yıl sonunda Türkiye ekonomisine 250 milyar dolar gelir etkisi ve 160 milyar dolar düzeyinde bir katma değer sağlayacak.

Projedeki 1,5 milyon metrekare kiralanabilir ofis alanında bankacılık, sermaye piyasaları, sigortacılık, varlık yönetimi ve danışmanlık sektörlerinin 1.000'den fazla oyuncusu faaliyette bulunacak. Yaklaşık 3,5 milyon metrekarelik bir inşaat alanına sahip olan İFM; 1,4 milyon metrekarelik ofis alanları, 100 bin metrekarelik alışveriş merkezi, 2 bin 100 kişilik kongre merkezi ve çok amaçlı performans salonu, 5 yıldızlı oteli, finansal eğitim merkezi, 26 bin araç kapasiteli otoparkı, rekreasyon alanları, akıllı şehir teknolojileri ve yönetim modeli ile finans ve iş dünyasının tüm ihtiyaçlarını karşılamaya hazırlanıyor.

İstanbul Ümraniye'de üç köprü ile iki havalimanının ortasında yer alan İFM, ilave metro ve kara yolu bağlantılarıyla ziyaretçilerine kolay erişim sunuyor.

İFM'ye günlük 75 bin çalışan ve ziyaretçi gelmesi bekleniyor.


ESMA UÇAR

- CB Arı Broker Owner / CBC Club