TİCARİ GAYRİMENKULLERDE RİSK VE GETİRİ

11 Ocak 2022


Konut ve ticari gayrimenkul piyasaları arasındaki temel farkın duygu ile rasyonalite karşıtlığı olduğu söylenir. Nice iş insanı fabrikasının bir köşesinde makine gürültüleri arasında küçük bir odada çalışır. Deniz manzaralı otel sahibinin ofisi gün görmez ikinci bodrum kattadır. Oysa aynı insanların evleri muhtemelen birer saray yavrusu gibidir. 

İnsanlar konut alırken sadece temel barınma ihtiyaçlarını karşılamaya odaklanmazlar aynı zamanda konfor ve prestij de satın almak isterler. Konut almak bir noktadan itibaren maddi kullanım faydasının da ötesinde bir sosyal statü göstergesi haline gelir. Neden bazı insanlar 500 liralık bir saat de aynı işi görüyorken 500 bin liralık bir saat takıyorlarsa, saatler saat olmaktan çıkıp bir takı haline geliyorsa, belli bir servet düzeyinden sonra bazı insanların konutları da onların takıları haline gelir. 

İnsanlar konut alırken ne kadar para ödeyeceğini ve bunun karşılığında maddi olarak ne kadar yaşam konforu ve manevi olarak da ne kadar toplumsal saygınlık elde edeceğine odaklanır. Oysa aynı kişi ticari gayrimenkul alırken ne kadar para ödeyeceğini ve ne kadar para geri alacağını hesaplar. Aynı insanın farklı piyasalardaki davranışının özeti budur; paraya karşı yaşantı/deneyim veya paraya karşı para… Birisinde duygu, diğerinde hesap… Birisinde tüketim, diğerinde üretim… 

Ticari gayrimenkul demek hesap demektir, paraya karşı para, hatta paraya karşı daha çok para demektir. Gayrimenkulün içinde yapılacak işten elde edilecek kar anlamında para, kira getirisi anlamında para, değer artış kazancı anlamında para demektir.



Bir lojistik yapının deniz görmesi veya bir mağazanın lüks bir semtte olmasından çok, bu gayrimenkullerin üreteceği parayla ilgilidir ticari gayrimenkul yatırımcısı. 

Paraya karşı para kazanmak isteyen bir yatırımcı, gayrimenkulün yanı sıra hisse senedi, tahvil, mevduat, altın gibi bir çok yatırım alternatifi ile de karşı karşıyadır. Peki, bunca alternatif arasından yatırım tercihini neye göre yapacaktır? 

Cevap, risk ve getiri kavramlarında saklıdır. Rasyonel bir yatırımcı aynı risk düzeyindeki yatırım alternatiflerinden daha yüksek getiri sağlayanı tercih edecektir. Örneğin, aynı vadede mevduatına daha yüksek faiz veren bankayı, aynı caddede üstündeki dükkanlardan daha yüksek getirisi olanı tercih edecektir. 

Peki ya risk düzeyleri farklıysa? İşte o zaman, ilgili yatırımın risk düzeyi arttıkça yatırımcı getiri beklentisini de yükseltecektir. Daha yüksek risk düzeyindeki varlıklardan daha yüksek getiri isteyecektir. Risk düzeyi düşük varlıklarda ise daha düşük getiriye razı olacaktır. Gerçek dünya, gerek menkul gerekse gayrimenkul olsun, çok farklı risk ve getiri düzeylerine sahip yatırım alternatifleriyle doludur. 

Gelin şu risk ve getiri mevzusunu tahvil getirilerinden yola çıkarak açıklığa kavuşturmaya çalışalım: 

Devletler uluslararası piyasalardan 10-20-30 yıl gibi uzun vadeli tahviller çıkararak borçlanırlar. Şu sıralar Amerika Birleşik Devletleri’nin 10 yıl vadeli tahvillerinin getirisi yıllık yüzde bir buçuk seviyesinde. Yani yatırımcılar ABD’ne yıllık yüzde bir buçuk getiriye razı olarak borç veriyorlar. Oysa Türkiye Cumhuriyeti’nin USD cinsinden 10 yıl vadeli tahvillerinin yıllık getirisi yüzde altı buçuk seviyesinde. Bu demek oluyor ki; yatırımcılar, ABD’ye yıllık yüzde bir buçuk getiri karşılığında borç verirken, Türkiye Cumhuriyetine aynı para cinsinden aynı vadede borç vermek için ancak yıllık yüzde altı buçuk getiriye razı oluyorlar. İşte aynı para cinsinden, aynı vadede iki farklı ülkenin ihraç ettiği tahvillerin getirileri arasındaki bu beş puanlık fark, yatırımcıların algıladıkları riskin primi olarak kabul ediliyor. Yatırımcılar faizi ve anaparayı kısmen veya tamamen tahsil edememe ihtimaline karşı ilave getiri beklentisi içinde oluyorlar. 


Hatta uluslararası piyasalarda yatırımcıları bilgilendirmek üzere ülkelerin ve şirketlerin risk düzeylerini ölçen, onlara kredi notu veren rayting ( derecelendirme/ notlandırma) kuruluşları bile var. Çoğu zaman risk primleri bu kuruluşların rayting notlarına göre belirleniyor. 

Demek ki benzer varlıkların farklı risk düzeyleri nedeniyle farklı getirileri söz konusu. Menkul varlıklar piyasasında gözlemlenen bu gerçeklik gayrimenkul piyasaları için de geçerlidir.



Bu çerçevede uzun yıllardır yaptığımız araştırmalar ve gözlemlerimiz sonucunda farklı gayrimenkul türlerinin, güncel getiri ve kira/kar çarpanlarına yönelik kestirimlerimizi de aşağıdaki tabloda gösterelim. 


Kapalı Çarşı’yı ele aldığımızda 500 yıldır ticaretin merkezi olmuş, yüzyıllardır dünyanın dört bir tarafından müşteri çeken, olumsuz imar veya trafik düzenlemesinin söz konusu olmadığı, hiçbir dükkanın boş beklemediği, hatta kiraların altın cinsinden uygulandığı bu piyasanın bu düşük riskler nedeniyle düşük getiri oranına sahip olduğunu görüyoruz. Kapalı Çarşı’nın ardından değişik risk düzeylerine göre diğer gayrimenkul türleri sıralanıyor. 


Tabi ki bu getiri oranları ve çarpanlar ortalama bir aralığı temsil etmekte olup, içinde bulunulan ekonomik koşullar, alıcı ve satıcının motivasyonları ile her gayrimenkulün kendine has özelliklerine göre sapmalar gösterebilir. Ayrıca alternatif yatırım araçlarının getiri oranlarının yükselmesi gayrimenkullerin de getiri oranlarını etkiler. Örneğin, uzun vadeli dolar cinsinden tahvil faizleri yükseldiğinde yatırımcılar gayrimenkul yatırımı için daha yüksek getiri beklentisine gireceklerdir. Bu durumda kira çarpanları ve gayrimenkul değerleri düşme eğilimi gösterir. Tahvil faizleri düştüğünde ise kira çarpanları ve gayrimenkul fiyatları bu kez yükselişe geçerler. 

Ticari gayrimenkul yatırımcısı hesap insanıdır. Sadece gayrimenkulün getiri ve risk düzeyini değil alternatif yatırım araçlarının getiri ve risk düzeylerini de bilmek ister. Siz de bilin bildirin! Hiç bilenlerle bilmeyenler bir olur mu?


- AHMET BÜYÜKDUMAN